살다 보면 전세 계약서에 도장을 찍고 나서야 이 집주인이 어떤 사람인지 알게 되는 경우가 있습니다. 앞으로는 그 순서가 조금 바뀝니다. 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 세 보증기관이 전세보증금을 돌려주지 않은 임대인 정보를 서로 공유하기로 했습니다. 10월 1일부터는 그런 임대인에게 전세보증금 반환보증 자체를 내주지 않습니다. 소득이나 나이와 관계없이 전세로 사는 사람 모두에게 해당하는 이야기입니다.
무엇이 달라지나
지금까지는 세 기관이 ‘미반환 임대인’ 정보를 각자 따로 관리했습니다. HUG에서 보증금을 대신 갚아준 임대인이라도 HF나 SGI에서는 아무 문제 없이 새 보증에 가입할 수 있었다는 뜻입니다. 10월 1일부터는 이 정보가 한국신용정보원으로 모여 세 기관이 함께 씁니다.
| 구분 | 지금까지 | 10월 1일부터 |
|---|---|---|
| 정보 관리 | 기관별로 따로 관리 | 한국신용정보원이 통합 관리 |
| 보증 가입 | 다른 기관에서는 그대로 가능 | 한 곳에서 사고 나면 세 곳 모두 제한 |
| 세입자 확인 | 임대인 이력 확인이 어려움 | 안심전세 앱에서 조회 가능(9월 21일부터) |
여기서 말하는 ‘미반환 임대인’은 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아 보증기관이 대신 갚아준 집주인, 즉 대위변제가 발생한 임대인입니다. 임대인 동의 없이도 이 정보를 공유할 수 있는 근거는 2월 3일 시행된 신용정보법 시행령 개정입니다.
안심전세 앱으로 미리 확인하는 법
9월 21일부터 HUG 안심전세 앱의 임대인 정보조회 메뉴에서 계약하려는 집주인이 보증가입 제한 대상인지 확인할 수 있습니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 한 번 들여다보는 것만으로 충분합니다.
다만 짚어둘 게 있습니다. 이번 정보 공유는 신용정보법 시행령이 시행된 2월 3일 이후 발생한 미반환 건만 대상입니다. 그 전에 보증금을 안 돌려준 이력이 있는 임대인이라도 조회에는 안 걸릴 수 있습니다. 안심전세 앱 확인이 전세 사기를 완전히 막아주지는 않습니다.
계약을 앞뒀다면 반환보증부터 챙기기
전세보증금 반환보증 가입은 임대인 조회와 별개로 세입자가 직접 챙겨야 하는 절차입니다. 이번 조치로 막히는 건 나쁜 임대인이 있는 주택의 신규 보증 가입이지, 이미 맺은 내 계약의 보증금을 자동으로 지켜주는 장치가 아닙니다.
| 기관 | 보증료율 | 보증한도 | 신청 방법 |
|---|---|---|---|
| HUG | 0.115~0.154% | 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 | 모바일 신청 가능 |
| HF | 0.02~0.04%(가장 저렴) | 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 | 위탁은행 방문 |
| SGI서울보증 | 0.183~0.208%(가장 비쌈) | 아파트는 한도 없음, 그 외 주택 10억 원 미만 | 위탁은행 방문 |
한도를 넘지 않는다면 보증료가 가장 싼 HF부터 확인해 보는 편이 합리적입니다. 아파트 보증금이 7억 원을 넘는다면 한도 제한이 없는 SGI를 알아보면 됩니다. 신청 기한도 놓치기 쉽습니다. 신규 계약이든 갱신 계약이든 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 기한을 넘기면 보증 자체를 받을 수 없습니다. 전입신고와 확정일자부터 마친 뒤 되도록 빨리 신청하는 게 좋습니다.
헷갈리기 쉬운 지점
보증 가입 제한과 대위변제는 다른 이야기입니다. 이번에 시행되는 건 나쁜 임대인이 새로 보증에 못 들어가게 막는 예방 장치입니다. 실제로 보증금을 떼였을 때 대신 받아주는 대위변제는 내가 반환보증에 가입돼 있어야만 작동합니다. 안심전세 앱으로 임대인을 확인했더라도 반환보증 가입은 그대로 해 둬야 합니다.
지금 당장 계약을 앞두고 있지 않다면 서둘러 확인할 일은 없습니다. 다만 2년마다 돌아오는 전세 계약 갱신 시점마다 한 번씩 안심전세 앱을 들여다볼 만합니다.
시행 초기라 조회 화면 구성이나 세부 절차는 바뀔 수 있으니 계약 직전에는 HUG 안심전세 앱이나 공식 안내를 한 번 더 확인하시길 바랍니다.