임대차 계약이 끝났는데 보증금이 안 나오면 이사부터 하고 싶어지지만, 그러면 가진 권리를 잃을 수 있습니다. 주택임대차보호법은 집에 들어가 살면서 주민등록을 해 둔 상태를 대항력의 요건으로 보기 때문입니다. 이때 쓰는 것이 임차권등기명령이고, 법원이 명령을 내리고 등기가 끝나면 이사한 뒤에도 보증금을 우선해서 돌려받을 권리가 그대로 남습니다.
임차권등기명령 신청방법: 요건부터
생활법령정보에 따르면 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우에 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원, 시·군 법원에 신청할 수 있습니다. 계약기간 만료는 물론이고 해지통고로 끝났거나 합의로 해지한 경우도 신청할 수 있습니다. 보증금 일부만 못 받았어도 요건을 채웁니다.
집의 상태에도 조건이 붙습니다. 원칙적으로 등기된 주택이어야 하고 무허가 건물은 신청할 수 없습니다. 다만 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성돼 임대인 명의로 바로 소유권보존등기를 할 수 있는 집이라면 예외적으로 신청할 수 있습니다. 다가구주택의 일부만 빌렸다면 신청은 되지만 임차한 부분을 표시한 도면을 붙여야 합니다. 집주인에게서 직접 빌린 임차인이 아닌 전차인은 신청 자격이 없습니다.
신청서에는 사건의 표시, 임차인과 임대인의 성명·주소, 임차인의 주민등록번호, 주택의 표시, 돌려받지 못한 보증금액, 신청의 취지와 이유를 적습니다. 신청 이유에는 계약을 맺은 사실과 계약이 끝난 원인, 집에 들어가 살기 시작한 날, 주민등록을 마친 날, 확정일자를 받은 날을 씁니다.
필요한 서류
같은 안내에 나온 첨부서류는 다음과 같습니다.
- 임대인 소유로 등기된 주택의 등기사항증명서
- 임대차계약증서
- 집에 들어가 살기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
- 우선변제권이 있다면 확정일자가 찍힌 임대차계약증서
- 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우, 계약 때부터 지금까지 주거용으로 썼다는 증명
법원 전자민원센터 자주 묻는 질문에 따르면 신청서에 적는 보증금은 계약 때 낸 금액이 아니라 신청 당시까지 돌려받지 못한 잔액입니다. 보증금 일부를 이미 받았다면 남은 금액만 적으셔야 합니다.
신청 비용은 얼마인가요
생활법령정보는 비용 항목을 다음처럼 안내합니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 인지세(수입인지) | 2,000원 |
| 등기수입증지 | 1부동산당 3,000원 |
| 송달료 | 1회 5,500원 × 6회(당사자 1명당 3회분) |
| 등록면허세(지방교육세 포함) | 7,200원 |
| 합계(임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1채) | 45,200원 |
생활법령정보 표는 1회 송달료를 5,200원으로 안내하지만, 대법원은 2025년 6월 1일부터 1회 송달료 기준금액을 5,500원으로 올렸습니다(대법원 새소식). 같은 조건이면 송달료가 33,000원이 되어 합계는 45,200원입니다. 위 표는 그 금액으로 고쳐 적었습니다. 법원 FAQ에도 인지 2,000원과 송달료 3회분을 납부한다고 적혀 있지만 증지와 등록세 금액은 이 표와 다릅니다. 수수료는 바뀌는 항목이라 접수하기 전에 관할 법원에서 현재 금액을 확인하시길 바랍니다. 임차인은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있어서 영수증은 모아 두시는 편이 좋습니다.
효력은 언제부터 생기나요
법원은 변론 없이 결정으로 명령을 내리거나 기각합니다. 안내에 따르면 명령은 임대인에게 결정이 송달된 때, 또는 송달 전에 등기를 촉탁해 등기가 된 때 효력이 생깁니다. 결정까지 걸리는 기간은 공식 안내에서 확인되지 않아 적지 않습니다. 기각되면 항고할 수 있고, 이 항고는 제기 기간에 제한이 없습니다.
임차인이 명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 갖고 있었다면 등기 뒤에 이사해도 그 권리는 그대로입니다. 반대로 등기 전에 권리가 없었다면 등기가 마쳐진 때부터 취득합니다. 이 경우에는 등기 시점이 기준이라서, 그 전에 집에 저당권이 먼저 설정돼 있었다면 그 담보권보다 앞서 배당받지는 못합니다.
이사 시점은 이렇게 정리됩니다. 생활법령정보는 임차권등기가 완료된 임차인이 이사하거나 전출해도 이전에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지한다고 적습니다. 등기사항증명서에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 날 이후에 짐을 빼시길 바랍니다. 신청서를 접수한 날은 기준이 되지 않습니다.
보증보험에 가입했다면 순서가 이어집니다
생활법령정보의 전세사기 피해자 지원 안내에 따르면 HUG 전세보증금반환보증은 계약이 끝나고 1개월까지 보증금을 못 받았을 때 주택임차권등기명령을 마친 뒤에 이행을 청구하는 구조입니다. 임차권등기명령 결정문을 제출하면 이행 청구와 심사는 가능하지만, 보증금을 받기 전까지 등기가 완료돼야 합니다. 가입 단계의 보증료와 할인은 전세보증금 반환보증 보증료 글에 정리해 두었고, 집주인의 보증 가입 제한은 전세금 떼먹은 집주인 보증가입 제한 글에 있습니다.
임차권등기명령 매물은 왜 조심할까요
등기사항증명서에 임차권등기가 올라 있는 집을 흔히 임차권등기명령 매물이라고 부릅니다. 앞선 세입자가 보증금을 못 받고 나갔다는 뜻입니다. 안내에 따르면 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 빌린 사람은 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 없습니다. 보증금이 작아 최우선변제에 기대려던 분에게는 이 부분이 크게 작용합니다. 이 집에 들어가려면 계약 전에 등기사항증명서를 직접 떼어 보시길 바랍니다.
임차권등기가 있다고 해서 말소 순서가 바뀌는 것은 아닙니다. 임대인이 보증금을 돌려주는 것이 임차인의 등기 말소 의무보다 먼저입니다. 돈을 받은 뒤에 등기를 말소하시면 됩니다.
사건마다 대항력 유무와 담보권 순서가 달라서 결과도 달라집니다. 신청 전에 관할 법원이나 대한법률구조공단 상담으로 본인 사건을 한 번 확인하시길 바랍니다.