전세보증금 반환보증은 가입하는 순간 보증료가 나갑니다. 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때를 대비하는 비용이라 아깝지는 않은데, 그 돈이 얼마인지는 계약서에 도장 찍을 때까지 모르는 분이 많습니다. 보증금 3억원 아파트에 2년 계약이면 부채비율 70% 이하일 때 HUG 요율표로 64만 2천원이고, 부채비율이 높으면 90만원을 넘기도 합니다. 이 중 일부는 연말정산과 지자체 지원으로 돌아올 수 있습니다.
보증료는 보증금 × 요율 × 기간입니다
주택도시보증공사(HUG)는 전세보증금반환보증 상품 안내에서 계산식을 “보증금액 * 보증료율 * 전세계약기간/365"로 적어 둡니다. 요율은 보증금 구간, 주택 유형, 부채비율 세 가지로 갈립니다. 부채비율은 선순위 채권금액과 전세보증금을 더해 주택가액으로 나눈 값이고, 주택가액은 주택가격의 90%입니다.
| 보증금액 | 주택유형 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 이하 | 아파트 | 연 0.097% | 연 0.117% | 연 0.137% |
| 1억원 이하 | 기타 | 연 0.111% | 연 0.142% | 연 0.172% |
| 1억원 초과 2억원 이하 | 아파트 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% |
| 1억원 초과 2억원 이하 | 기타 | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% |
| 2억원 초과 5억원 이하 | 아파트 | 연 0.107% | 연 0.131% | 연 0.154% |
| 2억원 초과 5억원 이하 | 기타 | 연 0.124% | 연 0.161% | 연 0.197% |
| 5억원 초과 | 아파트 | 연 0.113% | 연 0.138% | 연 0.164% |
| 5억원 초과 | 기타 | 연 0.132% | 연 0.172% | 연 0.211% |
예를 들어 주택가격 5억원 아파트에 보증금 3억원, 선순위 채권이 없는 집이면 주택가액은 4억 5천만원이고 부채비율은 약 67%입니다. 2억원 초과 5억원 이하 구간에서 70% 이하이므로 연 0.107%가 붙습니다. 3억원에 0.107%를 곱하면 1년에 32만 1천원이고, 2년 계약이면 64만 2천원입니다. 같은 집인데 선순위 근저당이 있어 부채비율이 80% 이하로 올라가면 연 0.131%라서 2년에 78만 6천원이 됩니다. 이 두 금액은 요율표를 적용한 계산 예시이고, 실제 보증료는 가입 시점의 주택가격과 선순위 채권으로 정해집니다.
선순위 채권금액이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료의 10%가 더 붙습니다. 단독·다중·다가구주택은 다른 전세계약 확인서를 내지 않으면 보증금 구간의 최고 요율이 적용되므로, 빌라에 사시는 분은 이 서류부터 챙기시는 편이 낫습니다.
보증료 할인이 되는 경우
HUG 안내에는 보증료 할인이 여러 종류 있습니다. 사회배려계층 할인은 중복 적용이 안 되고, 몇 가지만 옮기면 이렇습니다.
- 보증신청인(배우자 포함) 연소득이 5천만원 이하면 60%
- 미성년 자녀(태아 포함)가 3인 이상인 가구는 40%
- 보증신청인이 만 65세 이상인 가구는 40%
이 밖에 신혼부부, 한부모, 장애인 가구 등도 있어서 해당 여부는 HUG 안내에서 확인하셔야 합니다. 소득이나 가구 조건과 무관하게 받는 할인도 하나 있습니다. 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 전세계약을 맺었다면 보증료가 3% 깎입니다.
낸 보증료는 연말정산에서도 돌아옵니다
HUG 안내는 “전세보증금반환보증 보증료는 연말정산 세액공제를 받을 수 있습니다"라고 적고, 공제 대상을 보증 대상 전세보증금 3억원 이내로 둡니다. 소득이 중간이라 지원금 대상에서 빠지는 직장인도 보증료 세액공제는 받을 수 있다는 뜻입니다. 같은 안내에 공제율과 한도는 나와 있지 않아서 여기서는 금액을 적지 않습니다. 올해 말 연말정산 때 회사 담당자나 국세청 안내에서 이 보증료가 어느 공제 항목에 들어가는지 확인해 보시길 바랍니다. 연말정산에서 놓친 공제를 나중에 찾는 방법은 경정청구로 돌려받는 글에 정리해 두었습니다.
조건이 맞으면 지자체가 최대 40만원을 돌려줍니다
정부24 보증료 지원 안내에 따르면 HUG, HF(한국주택금융공사), SGI(SGI서울보증)의 반환보증에 가입한 무주택 임차인이 이미 낸 보증료를 지자체가 되돌려 줍니다.
| 구분 | 연소득 기준 | 지원금 |
|---|---|---|
| 청년 | 5천만원 이하 | 낸 보증료, 최대 40만원 |
| 신혼부부 | 7.5천만원 이하 | 낸 보증료, 최대 40만원 |
| 청년 외 | 6천만원 이하 | 낸 보증료의 90%, 최대 40만원 |
임차보증금이 3억원 이하여야 하고 2025년 3월 30일 이전에 가입한 건은 상한이 30만원입니다. 위 예시의 보증료 64만 2천원이라면 청년 여부와 관계없이 40만원이 상한이라 실부담은 24만 2천원으로 줄어듭니다. 청년의 나이 기준은 안내문에 나와 있지 않아 거주지 지자체 공고에서 확인하셔야 합니다. 신청은 시·군·구청이나 주민센터를 방문하거나 온라인으로 하고, 연중 받지만 지자체 예산이 떨어지면 조기에 마감합니다. 이 지원은 소득 기준이 붙으므로 해당이 안 되는 분은 앞의 할인과 세액공제로 줄이는 쪽이 현실적입니다.
가입 조건과 신청 기한
HUG 기준 조건은 이렇습니다. 전세보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하여야 하고, 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 신청 기한은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지입니다. 갱신 계약은 갱신 계약서에 적힌 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 계약 기간이 2년이면 1년이 지나기 전에 신청해야 하므로, 전입신고를 마친 날 바로 신청하시는 편이 안전합니다.
신청은 HUG 지사나 위탁은행을 방문하거나, 네이버페이·카카오페이·토스에서 모바일로 하거나, 안심전세 앱에서 할 수 있습니다. 보증금을 안 돌려준 이력이 있는 집주인은 보증 가입이 제한되는 제도가 바뀌고 있는데, 그 내용은 전세금 떼먹은 집주인 보증가입 제한 글에 있습니다.
요율과 지원 조건은 해마다 바뀌고 지자체마다 예산 소진 시점도 달라서, 가입이나 신청 직전에 HUG와 거주지 지자체 공고를 한 번 더 열어 보시길 바랍니다.