양도세 비과세 조건, 12억 넘으면 초과분만 과세

집을 팔기로 마음먹었다면 양도세가 나오는지부터 확인해야 합니다. 1세대 1주택이면 비과세라는 말은 맞지만 거기에는 보유기간, 거주기간, 12억원이라는 세 가지 기준이 붙습니다. 세 가지 중 하나라도 걸리면 비과세가 아예 사라지거나 일부만 남습니다.

양도세 비과세 조건, 기본은 1주택 2년 보유입니다

국세청은 양도소득세 안내에서 “1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다"라고 설명합니다. 기준 날짜는 계약일이 아니라 양도일입니다. 양도일에 집이 한 채여야 하고, 1세대 단위로 따집니다.

출처: 국세청, 양도소득세 개요, 국세청, 비과세·감면 체크리스트

보유기간은 취득일부터 양도일까지입니다

국세청 자주묻는Q&A는 보유기간을 “취득일부터 양도일까지"로 계산한다고 안내합니다. 2년에서 하루라도 모자라면 비과세 요건을 채우지 못하므로 잔금 날짜를 잡을 때 달력을 먼저 보시는 편이 안전합니다.

집이 여러 채였다가 한 채만 남긴 경우에는 기준이 달라진 적이 있습니다. 같은 Q&A에 따르면 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 주택 수와 관계없이 실제 보유하고 거주한 기간으로 계산하고, 2021년 1월 1일부터 2022년 5월 9일까지 양도한 경우는 종전 규정대로 최종적으로 1주택자가 된 날부터 기간을 다시 셉니다. 양도 시점이 어느 쪽인지에 따라 결과가 갈립니다.

실거주 요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 정해집니다

국세청 체크리스트는 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 주택을 팔 때는 보유 2년에 더해 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 비과세를 받을 수 있다고 안내합니다. 이 요건이 있는지는 지금이 아니라 사 올 때를 봅니다. 국세청 Q&A도 “취득 당시” 조정대상지역 소재 주택 여부를 기준으로 하므로 취득 이후 해제되더라도 거주요건에서 면제되는 것은 아니라고 답합니다. 지금은 규제가 풀린 동네라서 안심했다가 거주 기간이 모자라 낭패를 보는 경우가 여기서 나옵니다.

전입신고만 해 두고 실제로는 살지 않은 경우, 임차인을 두고 보유만 한 경우의 거주 기간 인정 여부는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 내 사례가 애매하면 아래에서 안내하는 국세청 상담센터에 먼저 물어보시길 바랍니다.

12억을 넘으면 초과 비율만큼만 과세합니다

양도가액이 12억원을 넘어도 비과세 전체가 사라지지 않고 일부만 과세합니다. 국세청 Q&A는 고가주택을 “양도당시의 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 것"으로 정의하고, 체크리스트는 12억원을 초과하는 양도가액 비율만큼은 비과세를 받을 수 없다고 안내합니다. 국세청 고가주택 계산 안내의 산식은 “양도차익 = 양도자산 전체의 양도차익 × (양도가액 - 12억원) / 양도가액"이고, 장기보유특별공제액도 같은 비율로 계산합니다.

내 지갑에는: 5억원에 산 집을 15억원에 팔았다면 전체 양도차익은 10억원입니다. 여기에 비율 (15억 - 12억) / 15억 = 20%를 곱하면 과세 대상 차익은 2억원입니다. 반대로 같은 집을 12억원에 팔았다면 차익이 7억원이어도 과세 대상은 0원입니다. 이 예시는 산식에 숫자를 넣은 계산 결과이고, 실제 세액은 취득가액에 포함되는 비용이나 공제에 따라 달라집니다.

일시적 2주택 특례는 기간부터 확인하셔야 합니다

이사하느라 새 집을 먼저 사서 잠깐 2주택이 되는 경우에는 일시적 2주택 특례로 1주택 비과세를 이어 가는 길이 있습니다. 종전 주택을 파는 기한은 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 제155조제1항 기준으로, 조정대상지역 주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 주택을 새로 산 경우는 2년, 그 밖의 경우는 3년입니다. 다만 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택을 샀거나 계약금을 냈다면 종전 규정이 적용되므로 취득 시점을 먼저 확인하셔야 합니다. 새 집을 이미 샀거나 사려는 분은 국가법령정보센터의 소득세법 시행령에서 현재 시행 중인 조문을 확인하시고, 내 사례에 어떻게 적용되는지는 관할 세무서에 물어보시길 바랍니다.

팔고 나서 신고는 두 달 안에 합니다

국세청은 부동산을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고와 납부를 해야 한다고 안내합니다. 3월 15일에 팔았다면 3월 말일에서 두 달 뒤인 5월 31일까지입니다. 한 해에 여러 건을 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고를 합니다.

제도 변경 소식은 확정 여부부터 봅니다

양도세 비과세 요건 자체는 지금 시행 중인 제도입니다. 반면 정부는 올해 세제개편안에서 양도세 장기보유특별공제를 손보겠다는 방향을 내놨고, 이 안은 국회 심의를 거쳐야 확정됩니다. 확정 전의 안이라 이 글의 설명은 현행 제도 기준입니다. 최종 내용과 적용 시점은 국세청 공지와 국회 의안정보시스템에서 확인하실 수 있습니다.

주택 취득 때 실거주 요건이 새로 붙는 개편안은 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 개편안 글에서 따로 정리했습니다. 집을 자녀나 배우자에게 넘기는 방식을 고민한다면 증여세 면제 한도 글에서 공제 한도와 합산 기간을 먼저 보시기 바랍니다.

매도 계약을 하기 전에는 국세청 상담센터나 관할 세무서에서 내 취득 시점의 요건과 거주 기간을 한 번 짚어 보시길 바랍니다.