집주인이 전세를 월세로 돌리자고 할 때, 그 숫자는 마음대로 정하는 게 아니다

계약 갱신을 앞두고 집주인에게서 연락이 옵니다. 보증금은 그대로 두되 일부를 월세로 돌리고 싶다는 얘기입니다. 얼마씩 내라는 숫자는 나왔는데, 이게 적정한 건지 그냥 부르는 대로 내야 하는 건지 판단이 서지 않습니다. 이 자리에 감이 아니라 법이 그어둔 선이 있습니다.

상한선은 기준금리에 얹은 값이다

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 산정률에 상한을 둡니다. 시행령 제9조는 그 상한을 “한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율"과 “연 10%” 중 더 낮은 쪽으로 정합니다. 기준금리가 아무리 뛰어도 전환율이 10%를 넘지 못하게 막아둔 이중 장치입니다.

지금 이 순간의 상한은 연 5.0%

한국은행이 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸습니다. 기준금리가 대출금리에 반영되는 시차와 달리, 전환율 상한은 기준금리가 바뀌는 순간 바로 따라 움직입니다. 3.00%에 시행령이 정한 2%를 더하면 5.00%, 10%보다 낮으니 지금 상한은 이 5.00%입니다. 작년보다 기준금리가 오른 만큼 전환할 수 있는 월세 금액도 커진 셈입니다.

계산은 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나눈다

월세로 전환하는 금액에 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나누면 월 상한액이 나옵니다. 단순화한 가상 예시를 들면, 보증금 2억원을 월세로 돌린다고 할 때 2억 × 5.0% ÷ 12로 계산해 월 약 83만원이 법정 상한선입니다. 집주인이 이보다 높은 금액을 요구한다면 그 초과분은 법이 정한 선을 넘습니다.

이 상한, 신규 계약에는 적용되지 않는다

여기서 자주 헷갈립니다. 이 상한은 이미 맺어둔 전세 계약을 갱신하거나 계약 기간 중 조건을 바꿔 월세로 돌릴 때 적용됩니다. 반대로 세입자가 바뀌면서 처음부터 반전세로 새로 계약하는 경우는 이 규정의 적용 대상이 아닙니다. 새 계약의 조건은 임대인과 임차인이 시세를 고려해 협의로 정하기 때문입니다. 그래서 같은 집이라도 기존 세입자가 갱신하며 전환할 때와 새 세입자가 처음 계약할 때 조건이 다를 수 있습니다.

상한을 넘겨 이미 냈다면

계약서에 적힌 금액이 상한을 넘는다면 그 초과분은 법적으로 무효입니다. 낮춰 달라고 요청할 수 있고, 이미 낸 초과분은 돌려받을 수 있습니다. 다만 이 상한은 계약 갱신이나 존속 중인 계약의 조건 변경에만 적용된다는 점을 먼저 확인해야 합니다. 매물이 줄어드는 시기일수록 전세보증금을 지키는 장치와 함께 이 계산식도 계약서에 도장 찍기 전에 짚어보시길 바랍니다.